Оглавление:
Сделать это можно тремя способами:
В последнем случае оценка производится достаточно просто. Нужно сравнить цены, сложившиеся на рынке на подобный товар.При самостоятельной оценке нужно учитывать факторы, которые влияют на стоимость комнаты:Этаж, на котором расположена квартира.
Верхние и нижние этажи снижают стоимость.Площадь самой квартиры, комнаты, кухни. Естественно, чем она больше, тем выше цена.Наличие
При этом места общего пользования – кухня, коридор, санузел и ванная, кладовки, подсобки – эксплуатируются жильцами совместно.
Ими может пользоваться каждый исходя из принципа равенства. Это весьма неудобно, когда в коммуналке живут несколько семей. Нередко люди, подкопив денег, либо взяв займ в финансовом учреждении, стараются продать это неликвидное жилье и переехать в отдельную квартиру или дом.
Как известно сделки по купле-продаже могут быть заключены в простой письменной форме, а могут быть заверены нотариально. Когда нужен нотариус, а когда нет: собственник жилья один – нотариальное заверение не требуется; если у комнаты, несколько владельцев, распоряжающихся ей на праве общей долевой или совместной собственности – сделка оформляется у нотариуса; когда каждому
У подобного жилья есть системный изъян: это физически выделенная доля в общей квартире.
Немаловажна и возможность расселения всей квартиры. Это увеличит «капитализацию» вашей комнаты, даже если вы не будете претендовать на все «апартаменты».
Поэтому критерии выбора отличались от тех случаев, когда жилье приобретается «под сдачу» или для личного проживания.
С юридической точки зрения, комната в коммуналке всегда сюрприз. У подобного жилья есть системный изъян: это физически выделенная доля в общей квартире.
п. Охотнику за инвестиционным объектом важно, чтобы комната помимо юридической чистоты обладала следующими желательными качествами для последующей продажи: а) не первый и не последний этаж; б) не мансарда
На данный момент в Москве продается чуть более 3,5 тыс.
комнат, что составляет около 6% от объема всего рынка жилых помещений.
Жизнь в коммунеРуководитель отдела консалтинга и оценки агентства недвижимости МИАН Александра Кадченко в список потенциальных покупателей комнат добавляет москвичей, которым приходится рассматривать такой вариант решения жилищного вопроса из-за разъезда, развода, размена квартир или раздела наследства. В перспективы полного избавления столицы от коммунального жилья в ближайшие годы она не верит: «Учитывая стабильный спрос на комнаты, в среднесрочной перспективе в Москве не стоит ожидать исчезновения с рынка жилья данного формата. Кроме того, с юридической точки зрения коммунальной квартирой следует считать ту, в которой собственники владеют отдельными комнатами, а не долями, и при этом лицевые счета разделены.
Да, количество таких объектов в столице постепенно сокращается.
Ещё один случай – помещение продает доверенное лицо собственника с соответствующе оформленными полномочиями.
Коммунальная квартира должна быть приватизирована. В противном случае это муниципальная собственность и продаже не подлежит, так как закон запрещает подобные сделки. На практике достаточно иметь приватизированную комнату.
То есть, она должна быть куплена ранее или приобретена по праву наследования. Еще одним требованием является наличие преимущества на покупку этого жилого помещения у других жильцов той же квартиры.
Другие жильцы коммуналки должны написать письменно отказ от приобретения либо промолчать на протяжении месяца. Для исключения обмана и последующих неприятностей соседям должно поступить данное предложение.
В современном понимании коммунальное жилье – одна из разновидностей долевой собственности, при которой каждый из участников имеет самостоятельный выделенный лицевой счет и оплачивает коммунальные услуги в зависимости от площади жилого помещения, которое он занимает в квартире, и доле потребленных энергоресурсов (электричество, водоснабжение, отопление, водоотведение) определяемых индивидуально для каждого из собственников.В этом заключается отличие коммунального жилья от простого долевого владения в квартире, при котором собственник владеет определенной долей собственности в общей квартире, но оплата за пользование недвижимостью и счетов за коммунальные услуги производится по единому документу, выставляемому на все жилое помещение, вне зависимости от количество проживающих в нем.Появление коммуналок относится к началу XX века, точнее – к постреволюционному периоду 1917 года, когда вырвавшиеся
В первом случае соседи договариваются и, объединившись, продают коммуналку, а полученную от сделки сумму делят между собой соразмерно площадям своей комнаты.
Второй вариант продажи заключается в том, что один из собственников выкупает комнаты своих соседей, а после этого продает целую квартиру. 2 Процесс оформления необходимых документов и регистрации прав во время продажи коммуналки практически ничем не отличается от продажи любой другой квартиры, у которой несколько собственников.
3 После того как подготовите все основные документы, определитесь с тем, за сколько будете продавать свое жилье, так как покупателей в первую очередь интересует цена квартиры.
Продавцу нужно лишь иметь доказательства того, что он выполнил требование закона и в первую очередь предложил соседям выкупить его комнату.
Для этого продавцу нужно в письменной форме уведомить о намерении продажи комнаты:
Извещение соседей о намерении продажи комнаты с указанием назначенной цены и условий продажи можно оформить двумя способами:
Поэтому, прежде чем подписывать договор купли-продажи, убедитесь, что продавец заручился согласием своих соседей и вам не грозит оспаривание сделки. Вернуться ○ Процедура оформления. Но опасаться стоит не только соседей, которые могут оспорить сделку купли-продажи или просто мешать жить.
Стоит внимательно изучать документы на продаваемое жилье — если цена слишком низка надо заподозрить, что продается не комната, а доля в квартире, то есть права пользования комнатами между всеми собственниками не определены. В таком случае может оказаться, что доля в квартире вам принадлежит, но жить или сдавать такую недвижимость невозможно. Из сказанного надо сделать вывод, что при невозможности купить отдельную квартиру, комнату покупать можно, но очень осторожно.
Внимание Не стоит участвовать в «серых» схемах продажи, когда комната дарится, а не передается по договору купли-продажи. Надо также следить, чтобы права пользования были разделены и вы получали определенную комнату, а не просто долю в общей собственности.
В приобретении чаще всего заинтересованы люди разменивающие жилье, чтобы разъехаться с членами семьи.
Также «коммуналку» часто приобретают приезжие, которым не хватает средств на полноценную квартиру. Бывает, что ее покупают под материнский капитал, а также для перевода в статус коммерческой недвижимости (если это первый этаж). Также коммуналка резко взлетает в цене если квартира попадает в очередь на расселение (в рамках городских адресных программ).
Основное отличие – это необходимость в получении согласия соседей. По закону они имеют приоритетное право приобрести недвижимость.
Для продажи третьему лицу необходим отказ соседей от этого преимущества, который необходимо оформить нотариально. В противном случае покупатель рискует тем, что сделку оспорят в суде.
Еще одна особенность – покупая в одной квартире несколько коммунальных комнат с раздельными лицевыми счетами, владелец получает правоустанавливающие документы на каждую из них.
Рыночная цена продаваемых по отдельности комнат как правило ниже на 10-15%.
Продавцы об этом знают, поэтому в объявлениях в качестве преимущества часто значится «перспектива сноса». Еще продажи-покупки комнат происходят при разъездах (разводы, разделение недвижимости с детьми и прочие жизненные ситуации).В случае с продажей комнат необходимо удостовериться, что права соседей не были нарушены, и поводов признать сделку недействительной не появится.
Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ право преимущественной покупки принадлежит владельцам других комнат в коммунальной квартире.
Поэтому сначала собственник комнаты в коммуналке должен обратиться с письменным извещением к остальным жильцам квартиры (как к собственникам своих комнат, так и к нанимателям муниципальной недвижимости) с предложением покупки отчуждаемого помещения и доли в праве общей собственности, в котором обязательно нужно указать цену комнаты.